Une foire aux questions

La capacité d’acquisition est directement liée à votre capacité d’endettement qui représente l’effort financier mensuel que vous êtes capable de supporter pour acheter votre bien immobilier. Donc le premier critère à prendre en considération est le montant mensuel pour le remboursement de votre prêt que vous souhaitez ne pas dépasser.

Ensuite, le calcul de votre capacité d’acquisition prendra également en compte de nombreux autres critères comme :

• Le type de contrat de travail (CDD, CDI, Intérim, TNS…).
• Vos revenus professionnels.
• Les autres crédits que vous avez déjà souscrits.
• Les autres revenus réguliers que vous percevez (pension, retraite…).
• Votre apport, votre épargne résiduelle, votre ancienneté professionnelle.
• La nature de votre projet, votre situation familiale etc.

Il faut donc réussir à analyser tous ces paramètres afin d’établir une synthèse familiale, financière et patrimoniale pour déterminer votre juste capacité d’acquisition.

Si un apport personnel est largement recommandé, il n’est toutefois pas indispensable. Cependant, votre apport personnel aura un impact direct sur votre capacité d’achat et pourra parfois vous permettre de bénéficier de conditions d’emprunt plus favorables.

L’apport personnel est un critère, parmi de nombreux autres, qui, d’une part, détermine votre capacité d’acquisition et d’autre part apporte une sécurité aux yeux de la banque. À défaut d’être indispensable, il est donc très important.

• Vendre son premier bien avant d’en acheter un second permet de se mettre à l’abri financièrement puisque vous connaissez précisément le montant de la vente et pouvez don déterminer avec autant de précision le budget pour votre nouvelle acquisition.
• Acheter votre second bien avant de vendre le premier vous permet de trouver votre maison coup de cœur sans rater d’opportunité. Acheter avant de vendre permet souvent de raccourcir les délais pour acquérir son nouveau bien et évite de passer par une période de location. Dans ce cas, il sera souvent nécessaire de contracter un prêt achat revente ou un prêt relais. Il existe de nombreuses solutions différentes avec ou sans rachat des prêts existants pour répondre à la situation de chaque emprunteur.

Dans les deux cas, plus la vente du bien est rapide et plus le coût financier sera réduit puisque avec une vente courte vous allez soit diminuer les intérêts à payer sur un prêt achat revente / prêt relais soit réduire le nombre de loyer à verser.

On le dira jamais assez, l’emplacement est primordial pour réaliser un bon investissement locatif.

Choisissez d’abord la ville dans laquelle vous souhaitez investir après avoir analyser précisément le marché immobilier et locatif local. Précisez ensuite le quartier en prenant en compte les facteurs suivants :

• Proximité des commerces et services publics.
• Réseau de transports en commun et routier.
• Réputation, sécurité.
• Présence d’espaces verts.

Pensez à regarder la rentabilité de votre projet et à effectuer des simulations, en fonction de votre analyse du marché, pour déterminer d’une part votre capacité d’achat et surtout l’effort d’épargne nécessaire (en incluant les différents impôts, charges, taxes comme la taxe foncière, les charges de copropriété, l’impôt sur le revenu, la CSG etc.).

Dans le cadre d’un prêt immobilier, les Indemnités de Remboursement Anticipé ou IRA sont les frais que va percevoir la banque lors d’un remboursement par anticipation (remboursement de tout ou partie du capital avant la fin prévue du prêt) pour compenser en partie les intérêts qui ne seront pas perçus. Cette indemnité est plafonnée. Elle ne dépassera pas :

• 3% du capital restant dû avant le remboursement.
• 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé (au taux du prêt).

Vous pouvez bénéficier d’une exonération de ces IRA dans certains cas de force majeure (vente de votre logement suite à une mutation professionnelle, suite à une cessation forcée de votre activité professionnelle comme un licenciement par exemple ou suite au décès de la personne avec qui vous vivez en couple).

Il peut donc être intéressant de négocier les IRA lors de la souscription d’un prêt. Cependant, il convient, avant toute négociation, de savoir si vous envisagez de rembourser votre prêt par anticipation et d’apprécier le coût des IRA. En effet, il est parfois plus intéressant d’orienter les négociations sur des paramètres ayant un impact financier plus conséquent…